Ingiustificato il mancato pagamento del canone se non c’è inadempimento del locatore

venerdì 18 giugno 2021

a cura della Redazione Wolters Kluwer

L’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c., che offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, il che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell’obbligazione.

Cassazione civile, sez. III, sentenza 15 giugno 2021, n. 16890

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale atto di citazione per la convalida, A. F., E. e U. M., quali comproprietari di un appartamento sito in Firenze, locato a S. G., avevano dedotto il mancato pagamento dei canoni locativi relativi al mese di agosto 2012 e ai mesi di febbraio, marzo e aprile 2013, per cui chiedevano l’emissione del decreto ingiuntivo per i canoni non corrisposti e per quelli dovuti sino al rilascio.

Si costituiva il sig. G. proponendo domanda riconvenzionale al fine di ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento degli attori all’obbligo di fornire un immobile salubre e idoneo alla locazione, nonché il risarcimento dei danni subiti per non avere i medesimi provveduto ai lavori di straordinaria manutenzione del tetto e della facciata dell’edificio, tanto che, in occasione del nubifragio del novembre 2012, l’acqua aveva distrutto parte del tetto e causato fenomeni infiltrativi non eliminati dai locatori. Gli attori, a loro volta, interponevano reconventio reconventionis per il risarcimento dei danni all’appartamento causati dal conduttore collegati a sua negligenza e incuria.

Il Tribunale di Firenze condannava G. al pagamento in favore degli attori della somma di euro 5.111,82 a titolo di canoni locativi scaduti, nonché della somma di euro 15.109,00, in parziale accoglimento della domanda risarcitoria chiesta dai locatori; mentre rigettava le domande riconvenzionali del conduttore G., condannandolo alle spese di lite.

Avverso la sentenza, G. ha proposto appello; gli originari attori hanno spiegato appello incidentale.

La Corte d’Appello di Firenze, con la pronuncia in questa sede impugnata, ha integralmente confermato la sentenza di prime cure, rigettando sia il gravame principale che quello incidentale e compensando le spese del grado. Quanto all’appello principale, il giudice di secondo grado ha ritenuto che il conduttore non avesse provato che l’immobile non si trovava più nelle originarie condizioni di abitabilità per cause diverse dalla propria incuria, mentre l’inondazione del 2012 doveva ritenersi un evento eccezionale e, peraltro, era dimostrato che i danni provocati all’appartamento erano stati prontamente riparati dai locatori.

Quanto alla violazione dell’art. 1460 c.c. deve rammentarsi che, sebbene il pagamento del canone locatizio costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, la sospensione parziale o totale dell’adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., può essere legittima non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nell’ipotesi di inesatto inadempimento, purché essa appaia giustificata in relazione alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in riferimento all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede. E, in effetti, l’art. 1460 c.c.. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto, consentendo al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell’art. 1578 c.c., che offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, il che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell’obbligazione.

Tuttavia, nel caso in questione è stato nei fatti escluso che vi fosse un inadempimento del locatore e, dunque, potesse essere validamente opposta l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., con valutazione fattuale in questa sede incensurabile.