Il notaio è sempre obbligato ad effettuare le visure ipocatastali

Di seguito il commento de Il Quotidiano Giuridico del 9.9.2019 all’ordinanza della III Sezione Civile della Corte di Cassazione n. 21775/2019 a definizione del ricorso curato anche da questo Studio Legale.

a cura della Redazione Wolters Kluwer

Ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare il notaio è tenuto – in base alla clausola di buona fede oggettiva e correttezza – al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e, in particolare, all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà. Questo è quanto stabilito l’ordinanza n. 21775/2019 della Cassazione civile.

La Corte d’Appello di Brescia ha respinto il gravame interposto dalla società D. s.r.l. in relazione alla pronunzia Trib. Brescia di rigetto della domanda proposta nei confronti del sig. L. G. B. di risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’atto di compravendita -dal predetto rogato nella sua qualità di notaio- di unità immobiliari facenti parte di un complesso edilizio sito in Roma stipulato con la società B. s.a.s., in base al quale essa non aveva acquistato la proprietà, essendosi successivamente accertato che «uno dei precedenti danti causa di L. s.r.I., F. G., mai aveva acquistato la proprietà».

Avverso la suindicata pronunzia della corte di merito la società C. s.r.l. (già D. s.r.I.) e il sig. L. M., cessionario del credito risarcitorio per cui è causa, propongono ora ricorso per cassazione.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato la sentenza impugnata.

In particolare, i Supremi Giudici hanno sottolineato che, in base ad un principio da epoca risalente oramai acquisito, il notaio rogante, ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare il medesimo, è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti, e in particolare all’effettuazione delle c.d. visure catastali e ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.

Va, al riguardo, osservato come la fonte dell’obbligo per il notaio rogante di effettuare le visure in questione debba invero propriamente ravvisarsi non già nella diligenza professionale qualificata, bensì nella clausola generale (nell’applicazione pratica e in dottrina indicata anche come “principio” o come “criterio” ) di buona fede oggettiva o correttezza ex art. 1175 c.c.

Come osservato anche in dottrina, oltre che regola (art. 1337, 1358, 1375 e 1460 c.c.) di comportamento, quale dovere di solidarietà, fondato sull’art. 2 Cost., che trova applicazione a prescindere alla sussistenza di specifici obblighi contrattuali, in base al quale il soggetto è tenuto a mantenere nei rapporti della vita di relazione un comportamento leale, specificantesi in obblighi di informazione e di avviso, nonché volto alla salvaguardia dell’utilità altrui nei limiti dell’apprezzabile sacrificio, dalla cui violazione conseguono profili di responsabilità e regola di interpretazione del contratto, la buona fede oggettiva o correttezza è, infatti, anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte – altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex art. 1374 c.c. che da quella cogente ex art. 1339 c.c. – di integrazione del comportamento dovuto, là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell’apprezzabile sacrificio, che non si sostanzi cioè in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici.

L’impegno imposto dall’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va, quindi, correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti.

L’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è, infatti, da valutarsi alla stregua della causa concreta dell’incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio.

L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe, allora, senz’altro al notaio officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare, anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata.

Né, al fine di escluderne la responsabilità, rilievo alcuno può, invero, riconoscersi alla circostanza che l’utilizzazione della forma della scrittura privata risponda a scelta della parte, la quale si sia rivolta al notaio per la autenticazione delle firme di una scrittura privata di compravendita in precedenza da terzi o da essa stessa redatta.

Orbene, i suindicati principi sono stati nell’impugnato provvedimento in parte disattesi dalla corte di merito, che per altro verso non ne ha invero debitamente tratto i logici e stringenti corollari.

Nel caso di specie, a parte il rilievo che le visure immobiliari non prospettano in realtà nemmeno problemi di speciale difficoltà, in mancanza di certezza in ordine alla qualità di proprietario del dante causa e, a fortiori, in presenza delle riscontrate anomalie nel corso delle eseguite visure, il notaio odierno controricorrente non avrebbe dovuto procedere a rogare l’atto di compravendita in argomento.